Кратко
- Заявленная цена не равна полной стоимости: к цене по договору добавляются налоги, юридические и технические расходы.
- Налог на покупку (Мас рехиша): самая крупная статья. Он зависит от вашего налогового статуса: 8 % с первого шекеля для нерезидента, облегчённая шкала для нового репатрианта (Оле хадаш) на условиях закона.
- Адвокат покупателя: на практике необходим. Гонорар свободно обсуждается, запрашивайте его письменно. Никогда не пользуйтесь одним адвокатом с застройщиком.
- Расходы на адвоката застройщика: участие покупателя регулируется законом о продаже (квартир); попросите проверить сумму.
- Прочие расходы: подключения, приёмка квартиры, кредитный брокер: уточняйте у застройщика или по смете.
1. Почему заявленная цена никогда не бывает окончательной
Самая частая ошибка иностранного покупателя: обратить все сбережения в шекели и искать квартиру, цена которой равна 100 % этой суммы.
В Израиле, как и в большинстве стран, к цене, указанной в договоре бронирования, добавляются налоговые, юридические и технические расходы. Их нужно просчитать до подписания.
2. Пример расчёта: квартира за 3 000 000 ₪
Здесь приведены только строки, которые можно рассчитать по официальной шкале налога на покупку. Суммы округлены до шекеля.
| Статья | Нерезидент | Новый репатриант (Оле хадаш) |
|---|---|---|
| Цена покупки (по договору) | 3 000 000 ₪ | 3 000 000 ₪ |
| Налог на покупку (Мас рехиша) | 240 000 ₪ | 5 106 ₪ |
| Агентская комиссия для покупателя | 0 ₪ | 0 ₪ |
| Прочие расходы (адвокат, подключения, приёмка, кредит) | по смете | по смете |
Как читать эти цифры:
- Нерезидент: 8 % со всей цены, так как 3 000 000 ₪ не превышает порог в 6 055 070 ₪ (с превышающей части налог составляет 10 %). Расчёт: 3 000 000 × 8 % = 240 000 ₪.
- Новый репатриант, единственное жильё: 0 % до 1 978 745 ₪, затем 0,5 % до 6 055 070 ₪. Расчёт: (3 000 000 − 1 978 745) × 0,5 % = 1 021 255 × 0,5 % ≈ 5 106 ₪.
- Агентская комиссия: 0 ₪ для покупателя. New Homes Israel получает вознаграждение от застройщика.
Налоговый статус, состав семьи и исключения должен подтвердить ваш адвокат. Указанная шкала для оле опубликована на период до 15 января 2028 года.
Ставка 8 % для нерезидентов: предусмотрена до 31 декабря 2026 года, по данным Налогового управления продлена до 10 февраля 2027 года (период выборов); что будет дальше, зависит от законодателя, и это нужно подтвердить до покупки.
3. Детали по статьям
А. Адвокат покупателя
Договор, предлагаемый израильским застройщиком, длинный, написан юридическим ивритом, с техническими приложениями (спецификация, планы, устав домовладельцев).
- Адвокат застройщика вас не представляет: он защищает строительную компанию.
- Ваш собственный адвокат проверяет, в частности, статус земельного участка в земельном реестре (Табу), разрешение на строительство (Хетер бниа), банковские гарантии, и обсуждает невыгодные пункты.
- Его гонорар свободно обсуждается: запросите его письменно до того, как дать поручение.
Б. Расходы на адвоката застройщика
Застройщики часто просят покупателя участвовать в юридических расходах по договору. Это участие регулируется законом о продаже (квартир); попросите вашего адвоката проверить запрошенную сумму до подписания.
В. Техническая приёмка при сдаче (Бдика баит)
Перед подписанием протокола сдачи разумно поручить проверку независимому инженеру.
- Он осматривает квартиру и фиксирует каждый видимый дефект: гидроизоляция, плитка, инженерные системы.
- Его замечания передаются застройщику, который обязан устранить их в соответствии с законом.
- Стоимость зависит от инженера и площади жилья: запросите смету.
Г. Подключения, счётчики и домовладельцы
Подключение счётчиков (вода, электричество, газ) и создание комитета дома (Ваад баит) могут сопровождаться расходами. Суммы различаются в зависимости от проекта: уточняйте у застройщика письменно до бронирования.
Д. Кредитный брокер
Если вы финансируете часть покупки ипотекой (Машканта), вам может помочь брокер. Его гонорар обсуждается: запросите смету.
Е. Гарантии после сдачи
После передачи ключей застройщик остаётся ответственным за дефекты. Сроки гарантии установлены законом в зависимости от элемента (1, 2, 3, 4, 5 или 7 лет). Попросите адвоката подтвердить срок, применимый к каждому элементу.
4. Как лучше контролировать эти расходы
- Работать через посредника, вознаграждение которого платит застройщик: с New Homes Israel покупатель не платит никакой агентской комиссии: 0 ₪. Цена остаётся ценой застройщика.
- Запрашивать все расходы письменно: подключения, счётчики, участие в юридических расходах. Потребуйте подробный перечень до бронирования.
- Проверить дату вашего налогового статуса: если вы готовите алию, спросите адвоката, на какую дату ваш статус будет учтён при налоге на покупку, и согласуйте с ним дату регистрации в Табу.
Редакция New Homes Israel.
Это руководство носит информационный характер: подтверждайте каждый пункт у своего адвоката и в банке.