תקציר
- המחיר המוצהר אינו העלות הכוללת: מסים, הוצאות משפטיות והוצאות טכניות מתווספים למחיר החוזה.
- מס רכישה: הסעיף הכבד ביותר. הוא תלוי במעמד המס שלכם: 8% מהשקל הראשון לתושב חוץ, מדרגות מקלות לעולה חדש בתנאי החוק.
- עורך דין של הרוכש: חיוני הלכה למעשה. שכר הטרחה נתון למשא ומתן חופשי, ויש לבקשו בכתב. לעולם אל תשתפו עורך דין עם היזם.
- שכר טרחת עורך הדין של היזם: השתתפות הרוכש מוסדרת בחוק המכר (דירות); בקשו לבדוק את הסכום.
- עלויות נוספות: חיבורים, בדק בית, יועץ משכנתאות: יש לברר מול היזם או בהצעת מחיר.
1. למה המחיר המוצהר הוא אף פעם לא המחיר הסופי
הטעות השכיחה ביותר של רוכש זר היא להמיר את כל החיסכון לשקלים ולכוון לדירה שמחירה שווה ל-100% מהסכום הזה.
בישראל, כמו ברוב המדינות, עלויות מס, משפט וטכניות מתווספות למחיר שצוין בחוזה ההזמנה. צריך לחשב אותן לפני החתימה.
2. דוגמה במספרים: דירה ב-3,000,000 ₪
כאן מופיעות רק השורות שאפשר לחשב לפי המדרגות הרשמיות של מס הרכישה. הסכומים מעוגלים לשקל.
| סעיף | תושב חוץ | עולה חדש |
|---|---|---|
| מחיר הרכישה (חוזה) | 3,000,000 ₪ | 3,000,000 ₪ |
| מס רכישה | 240,000 ₪ | 5,106 ₪ |
| דמי תיווך לרוכש | 0 ₪ | 0 ₪ |
| עלויות נוספות (עורך דין, חיבורים, בדק בית, אשראי) | הצעת מחיר | הצעת מחיר |
איך לקרוא את המספרים:
- תושב חוץ: 8% על כל המחיר, מכיוון ש-3,000,000 ₪ נמצא מתחת לתקרה של 6,055,070 ₪ (מעבר לה, החלק העודף מחויב ב-10%). חישוב: 3,000,000 × 8% = 240,000 ₪.
- עולה חדש, דירה יחידה: 0% עד 1,978,745 ₪, ואז 0.5% עד 6,055,070 ₪. חישוב: (3,000,000 − 1,978,745) × 0.5% = 1,021,255 × 0.5% ≈ 5,106 ₪.
- דמי תיווך: 0 ₪ לרוכש. New Homes Israel מקבלת את התגמול מהיזם.
מעמד המס, הרכב משק הבית והחריגים חייבים לקבל אישור מעורך הדין שלכם. מדרגות העולה שצוינו פורסמו לתקופה עד 15 בינואר 2028.
שיעור 8% לתושבי חוץ: נקבע עד 31 בדצמבר 2026, הוארך עד 10 בפברואר 2027 לפי רשות המסים (תקופת בחירות); המשך תלוי במחוקק ויש לאשרו לפני הרכישה.
3. פירוט הסעיפים
א. עורך הדין של הרוכש
החוזה שיזם ישראלי מציע ארוך, כתוב בעברית משפטית, ומלווה בנספחים טכניים (מפרט, תוכניות, תקנון הבית המשותף).
- עורך הדין של היזם אינו מייצג אתכם: הוא מגן על חברת הבנייה.
- עורך הדין שלכם בודק, בין היתר, את מצב הקרקע בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), את היתר הבנייה, את הערבויות הבנקאיות, ומנהל משא ומתן על סעיפים לרעתכם.
- שכר הטרחה שלו נתון למשא ומתן חופשי: בקשו אותו בכתב לפני שאתם ממנים אותו.
ב. שכר הטרחה של עורך הדין של היזם
יזמים מבקשים לא פעם מהרוכש להשתתף בהוצאות המשפטיות של החוזה. ההשתתפות הזו מוסדרת בחוק המכר (דירות); בקשו מעורך הדין שלכם לבדוק את הסכום המבוקש לפני החתימה.
ג. בדק בית במסירה
לפני החתימה על פרוטוקול המסירה, מומלץ למנות מהנדס עצמאי.
- הוא בודק את הדירה ורושם כל ליקוי גלוי: איטום, ריצוף, מערכות.
- הערותיו מועברות ליזם, שחייב לטפל בהן לפי החוק.
- העלות תלויה במהנדס ובגודל הדירה: בקשו הצעת מחיר.
ד. חיבורים, מונים ובית משותף
פתיחת המונים (מים, חשמל, גז) והקמת הבית המשותף (ועד בית) עשויות לעלות כסף. הסכומים משתנים לפי הפרויקט: יש לברר מול היזם, בכתב, לפני ההזמנה.
ה. יועץ משכנתאות
אם אתם מממנים חלק מהרכישה במשכנתא, יועץ יכול לסייע לכם. שכרו נתון למשא ומתן: בקשו הצעת מחיר.
ו. אחריות לאחר המסירה
לאחר מסירת המפתחות, היזם ממשיך לשאת באחריות לליקויים. תקופות האחריות נקבעות בחוק לפי הרכיב הרלוונטי (1, 2, 3, 4, 5 או 7 שנים). בקשו מעורך הדין לאשר את התקופה החלה על כל רכיב.
4. איך שולטים טוב יותר בעלויות האלה
- לעבוד מול גורם שמקבל תגמול מהיזם: עם New Homes Israel, הרוכש אינו משלם דמי תיווך כלשהם: 0 ₪. המחיר נשאר מחיר היזם.
- לבקש את כל העלויות בכתב: חיבורים, מונים, השתתפות בהוצאות משפטיות. דרשו רשימה מפורטת לפני ההזמנה.
- לבדוק את תאריך מעמד המס שלכם: אם אתם מתכננים עלייה, שאלו את עורך הדין מתי המעמד שלכם יילקח בחשבון לצורך מס הרכישה, ותאמו איתו את מועד הרישום בטאבו.
מערכת New Homes Israel.
המדריך נועד למטרות מידע: אשרו כל נקודה עם עורך הדין והבנק שלכם.