Résumé
- Le prix affiché n'est pas le coût total : des taxes, des frais juridiques et des frais techniques s'ajoutent au prix du contrat.
- La taxe d'achat (Mas Rechisha) : c'est le poste le plus lourd. Elle dépend de votre statut fiscal : 8 % dès le premier shekel pour un non-résident, barème allégé pour un nouvel immigrant (Olé Hadash) dans les conditions de la loi.
- Avocat de l'acheteur : indispensable en pratique. Honoraires librement négociés, à demander par écrit. Ne partagez jamais l'avocat du promoteur.
- Frais d'avocat du promoteur : la participation de l'acheteur est encadrée par la loi Vente (Appartements) ; faites vérifier le montant.
- Autres frais : raccordements, expertise de livraison, courtier en crédit : à demander au promoteur ou par devis.
1. Pourquoi le prix affiché n'est jamais le prix final
L'erreur la plus fréquente d'un acheteur étranger est de convertir toute son épargne en shekels et de viser un appartement dont le prix égale 100 % de cette somme.
En Israël, comme dans la plupart des pays, des coûts fiscaux, juridiques et techniques s'ajoutent au prix indiqué dans le contrat de réservation. Il faut les chiffrer avant de signer.
2. Exemple chiffré : appartement à 3 000 000 ₪
Seules les lignes calculables à partir du barème officiel de la taxe d'achat figurent ici. Montants arrondis au shekel.
| Poste | Non-résident | Nouvel immigrant (Olé Hadash) |
|---|---|---|
| Prix d'achat (contrat) | 3 000 000 ₪ | 3 000 000 ₪ |
| Taxe d'achat (Mas Rechisha) | 240 000 ₪ | 5 106 ₪ |
| Frais d'agence pour l'acheteur | 0 ₪ | 0 ₪ |
| Autres frais (avocat, raccordements, expertise, crédit) | devis | devis |
Comment lire ces chiffres :
- Non-résident : 8 % sur la totalité du prix, car 3 000 000 ₪ reste sous le plafond de 6 055 070 ₪ (au-delà, la fraction supérieure est taxée à 10 %). Calcul : 3 000 000 × 8 % = 240 000 ₪.
- Nouvel immigrant, logement unique : 0 % jusqu'à 1 978 745 ₪, puis 0,5 % jusqu'à 6 055 070 ₪. Calcul : (3 000 000 − 1 978 745) × 0,5 % = 1 021 255 × 0,5 % ≈ 5 106 ₪.
- Frais d'agence : 0 ₪ pour l'acheteur. New Homes Israel est rémunérée par le promoteur.
Le statut fiscal, la composition du foyer et les exceptions doivent être validés par votre avocat. Le barème olé indiqué est publié pour une période allant jusqu'au 15 janvier 2028.
Taux de 8 % pour les non-résidents : prévu jusqu'au 31 décembre 2026, prorogé jusqu'au 10 février 2027 selon l'Autorité fiscale (période électorale) ; la suite dépend du législateur et doit être confirmée avant l'achat.
3. Détail des postes
A. L'avocat de l'acheteur
Le contrat proposé par un promoteur israélien est long, rédigé en hébreu juridique, avec des annexes techniques (cahier des charges, plans, règlement de copropriété).
- L'avocat du promoteur ne vous représente pas : il protège la société de construction.
- Votre propre avocat vérifie notamment la situation du terrain au registre foncier (Tabou), le permis de construire (Heter Bniya), les garanties bancaires, et négocie les clauses défavorables.
- Ses honoraires sont librement négociés : demandez-les par écrit avant de le mandater.
B. Les frais d'avocat du promoteur
Les promoteurs demandent souvent à l'acheteur de participer aux frais juridiques du contrat. Cette participation est encadrée par la loi Vente (Appartements) ; faites vérifier le montant demandé par votre avocat avant de signer.
C. L'inspection technique à la livraison (Badak Bait)
Avant de signer le procès-verbal de livraison, il est prudent de mandater un ingénieur indépendant.
- Il contrôle l'appartement et note chaque défaut visible : étanchéité, carrelage, installations.
- Ses réserves sont transmises au promoteur, qui doit les traiter selon la loi.
- Le coût dépend de l'ingénieur et de la taille du logement : demandez un devis.
D. Raccordements, compteurs et copropriété
L'ouverture des compteurs (eau, électricité, gaz) et la mise en place de la copropriété (Vaad Bait) peuvent donner lieu à des frais. Les montants varient selon le projet : à demander au promoteur, par écrit, avant la réservation.
E. Courtier en crédit
Si vous financez une partie de l'achat par un prêt (Mashkanta), un courtier peut vous aider. Ses honoraires se négocient : demandez un devis.
F. Garanties après la livraison
Après la remise des clés, le promoteur reste responsable des défauts. Les durées de garantie sont fixées par la loi selon l'élément concerné (1, 2, 3, 4, 5 ou 7 ans). Faites confirmer par votre avocat la durée applicable à chaque élément.
4. Comment mieux maîtriser ces frais
- Passer par un intermédiaire rémunéré par le promoteur : avec New Homes Israel, l'acheteur ne paie aucun frais d'agence : 0 ₪. Le prix reste celui du promoteur.
- Demander tous les frais par écrit : raccordements, compteurs, participation aux frais juridiques. Exigez une liste détaillée avant de réserver.
- Vérifier la date de votre statut fiscal : si vous préparez votre alyah, demandez à votre avocat à quelle date votre statut sera pris en compte pour la taxe d'achat, et coordonnez avec lui la date d'enregistrement au Tabou.
Rédaction New Homes Israel.
Ce guide est informatif : confirmez chaque point avec votre avocat et votre banque.