Кратко
- Принцип 20/80: вы платите 20 % цены при подписании договора с застройщиком, а оставшиеся 80 % при передаче квартиры (Месират дирот).
- Зачем это застройщикам: такая рассрочка помогает продавать, не снижая официально заявленную цену за квадратный метр.
- Вопрос индекса (Мадад): проверьте, индексируется ли остаток по Мадад (ежемесячному индексу Центрального статистического бюро) или нет. Это зависит от договора: запросите письменно, какая часть индексируется.
- Риск отложенной ипотеки: если для оплаты остатка при сдаче вам придётся брать ипотеку (Машканта), вы зависите от ставок и от своей ситуации в тот момент.
- Законная защита: закон о продаже 1974 года ограничивает 7 % от цены суммы, вносимые без гарантии. Всё, что сверх этого, должно быть обеспечено гарантией.
1. Как работает схема 20/80?
Покупка новостройки в Израиле регулируется законом 1974 года о продаже квартир. Этот закон защищает покупателя: суммы, внесённые сверх 7 % от цены, должны быть покрыты банковской гарантией или эквивалентным способом.
На фоне роста ставок многие застройщики предлагают схемы с отсроченным платежом:
- 20 % при подписании договора с застройщиком;
- небольшие платежи или их отсутствие во время строительства;
- 80 % при передаче ключей, на приёмке квартиры (Протокол месира).
Каждый застройщик устанавливает свои условия. Значение имеет только договор: график платежей прописан в нём, с суммами и датами либо этапами.
2. С индексацией или без
Мадад (Мадад цумат ха-бниа) это индекс стоимости строительства. В зависимости от договора он применяется или не применяется к остатку, подлежащему оплате при сдаче.
- С индексацией: отложенный остаток может вырасти, если индекс поднимется во время строительства. Итоговая сумма, таким образом, заранее неизвестна.
- Без индексации (Птор ми-Мадад): застройщик фиксирует цену. Остаток при сдаче соответствует сумме, прописанной в день подписания.
В обоих случаях запросите письменно, какая часть цены индексируется и с какой даты. Это условие должно чётко содержаться в договоре, а не только в брошюре или устной договорённости.
3. Что может дать эта схема
- Сохранение ликвидности: во время строительства вы замораживаете меньшую часть капитала.
- Меньше одновременных нагрузок: будущему олю не нужно платить ипотечные взносы в Израиле одновременно с арендой жилья в другой стране на время стройки.
- Понятный график: вы знаете, к какому сроку должен быть готов остаток.
Это лишь облегчение условий оплаты, а не гарантия прибыли. Стоимость объекта при сдаче может вырасти, остаться прежней или упасть.
4. Три момента, требующих внимания
- Риск ставки при сдаче: если ставка по ипотеке окажется выше ожидаемой, ежемесячный платёж тоже будет выше.
- Риск отказа в ипотеке: если ваше финансовое положение ухудшится, банк может отказать или уменьшить кредит как раз тогда, когда нужно платить остаток.
- Риск оценки: банк кредитует исходя из меньшей из двух величин: цены по договору и стоимости, определённой его оценщиком. Если оценка ниже цены покупки, разницу должен покрыть ваш собственный взнос.
Ипотека не гарантирована заранее
Предварительное одобрение банка (Ишур экрони) даёт ориентир, но срок его действия ограничен. Окончательное одобрение выдаётся ближе к сдаче. Уточните у своего банка точные условия.
Перепродажа до сдачи
Если вы рассчитываете перепродать квартиру до сдачи, чтобы оплатить остаток (уступка договора), внимательно прочитайте условия договора. Некоторые застройщики запрещают уступку или обусловливают её своим согласием и платой. Запросите эти условия письменно до подписания.
5. Чек-лист NHI перед подписанием схемы 20/80
- Индексируется ли остаток по Мадад? Какая часть, письменно?
- Обеспечена ли гарантией любая сумма, внесённая сверх 7 % от цены, как того требует закон 1974 года?
- Выдаётся ли вам гарантия в установленный срок (14 рабочих дней)?
- Разрешает ли застройщик уступку договора до сдачи и на каких условиях?
- Просчитал ли ипотечный брокер вашу кредитоспособность для оплаты остатка?
- Что происходит, если сдача задерживается?
Редакция
Это руководство носит информационный характер: подтверждайте каждый пункт у своего адвоката и в банке.