Résumé
- Le principe du 20/80 : vous réglez 20 % du prix à la signature du contrat avec le promoteur, et les 80 % restants à la livraison de l'appartement (Mesirat Dirot).
- Pourquoi les promoteurs le proposent : ces facilités de paiement aident à vendre sans baisser officiellement le prix affiché au mètre carré.
- La question du Madad : vérifiez si le solde est indexé au Madad (indice mensuel du Bureau central des statistiques) ou non. Cela dépend du contrat : demandez par écrit la part indexée.
- Le risque du prêt différé : si vous devez prendre un prêt immobilier (Mashkanta) pour payer le solde à la livraison, vous dépendez des taux et de votre situation à ce moment-là.
- La protection légale : la loi sur la vente de 1974 limite à 7 % du prix les sommes versées sans garantie. Toute somme au-delà doit être garantie.
1. Comment fonctionne la formule 20/80 ?
L'achat sur plan en Israël est encadré par la loi de 1974 sur la vente d'appartements. Cette loi protège l'acheteur : les sommes versées au-delà de 7 % du prix doivent être couvertes par une garantie bancaire ou un moyen équivalent.
Avec la hausse des taux, de nombreux promoteurs proposent des formules de paiement différé :
- 20 % à la signature du contrat avec le promoteur ;
- peu ou pas de versement pendant les travaux ;
- 80 % à la remise des clés, lors de la visite de livraison (Protocol Mesira).
Chaque promoteur fixe ses propres conditions. Seul le contrat fait foi : le calendrier de paiement y est écrit, avec les montants et les dates ou les étapes.
2. Avec ou sans Madad
Le Madad (Madad Tsumat HaBniya) est l'indice du coût de la construction. Selon le contrat, il s'applique ou non au solde dû à la livraison.
- Avec indexation : le solde différé peut augmenter si l'indice monte pendant les travaux. Le montant final n'est donc pas connu à l'avance.
- Sans indexation (Ptor mi-Madad) : le promoteur fige le prix. Le solde à la livraison correspond au montant écrit le jour de la signature.
Dans les deux cas, demandez par écrit quelle part du prix est indexée, et à partir de quelle date. La clause doit figurer clairement dans le contrat, pas seulement dans la brochure ou dans un échange oral.
3. Ce que cette formule peut apporter
- Trésorerie préservée : vous immobilisez une part plus faible de votre capital pendant les travaux.
- Moins de charges simultanées : un futur Oleh n'a pas à payer des mensualités de prêt en Israël en même temps que son loyer ailleurs pendant le chantier.
- Un calendrier lisible : vous savez à quelle échéance vous devez disposer du solde.
Ces points sont des facilités de paiement, pas une garantie de gain. La valeur du bien à la livraison peut monter, rester stable ou baisser.
4. Les 3 points de vigilance
- Un risque de taux à la livraison : si le taux des prêts est plus élevé que prévu, la mensualité l'est aussi.
- Un risque de refus du prêt : si votre situation financière se dégrade, la banque peut refuser ou réduire le prêt au moment où vous devez payer le solde.
- Un risque d'expertise : la banque prête sur le moins élevé du prix du contrat et de la valeur estimée par son expert. Si l'expertise est inférieure au prix d'achat, votre apport personnel doit combler la différence.
Le prêt n'est pas acquis à l'avance
Un accord de principe de la banque (Ishour Ekroni) donne une indication, mais il a une durée limitée. L'accord définitif est donné plus près de la livraison. Demandez à votre banque les conditions exactes.
La revente avant la livraison
Si vous pensez revendre avant la livraison pour financer le solde (cession de contrat), lisez les conditions du contrat. Certains promoteurs interdisent la cession, ou la soumettent à leur accord et à des frais. Demandez ces conditions par écrit avant de signer.
5. La checklist NHI avant de signer un 20/80
- Le solde est-il indexé au Madad ? Quelle part, par écrit ?
- Toute somme versée au-delà de 7 % du prix est-elle garantie, comme l'exige la loi de 1974 ?
- La garantie vous est-elle remise dans le délai prévu (14 jours ouvrés) ?
- Le promoteur autorise-t-il la cession du contrat avant la livraison, et à quelles conditions ?
- Avez-vous fait simuler votre capacité d'emprunt pour le solde par un courtier en prêt immobilier ?
- Que se passe-t-il si la livraison prend du retard ?
Rédaction
Ce guide est informatif : confirmez chaque point avec votre avocat et votre banque.