תקציר
- העיקרון של 20/80: משלמים 20% מהמחיר בחתימה על החוזה עם היזם, ואת 80% הנותרים במסירת הדירה.
- למה יזמים מציעים את זה: הקלות התשלום עוזרות למכור בלי להוריד רשמית את המחיר המוצהר למטר רבוע.
- שאלת המדד: בדקו אם היתרה צמודה למדד תשומות הבנייה (מדד חודשי של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) או לא. זה תלוי בחוזה: בקשו בכתב איזה חלק צמוד.
- הסיכון במשכנתא דחויה: אם תצטרכו לקחת משכנתא כדי לשלם את היתרה במסירה, אתם תלויים בריביות ובמצבכם באותו זמן.
- ההגנה בחוק: חוק המכר משנת 1974 מגביל ל-7% מהמחיר את הסכומים ששולמו בלי ערבות. כל סכום מעבר לכך חייב להיות מובטח.
1. איך עובד מבנה התשלום 20/80?
רכישה על הנייר בישראל מוסדרת בחוק מכר (דירות) משנת 1974. החוק מגן על הרוכש: סכומים ששולמו מעבר ל-7% מהמחיר חייבים להיות מכוסים בערבות בנקאית (ערבות חוק מכר) או באמצעי שווה ערך.
עם עליית הריביות, יזמים רבים מציעים מבני תשלום דחויים:
- 20% בחתימה על החוזה עם היזם;
- מעט תשלומים, או אפס, במהלך הבנייה;
- 80% במסירת המפתחות, בביקור המסירה (פרוטוקול מסירה).
כל יזם קובע את התנאים שלו. רק החוזה מחייב: לוח התשלומים כתוב בו, עם הסכומים והתאריכים או השלבים.
2. עם מדד או בלי מדד
מדד תשומות הבנייה הוא מדד עלות הבנייה. לפי החוזה, הוא חל או אינו חל על היתרה שנדרשת במסירה.
- עם הצמדה: היתרה הדחויה עלולה לעלות אם המדד עולה בזמן הבנייה. הסכום הסופי אינו ידוע מראש.
- בלי הצמדה (פטור מהצמדה למדד): היזם מקבע את המחיר. היתרה במסירה היא הסכום שנכתב ביום החתימה.
בשני המקרים, בקשו בכתב איזה חלק מהמחיר צמוד, ומאיזה תאריך. הסעיף חייב להופיע בבירור בחוזה, לא רק בחוברת השיווק או בשיחה בעל פה.
3. מה המבנה הזה יכול לתת
- שימור נזילות: אתם מקפיאים חלק קטן יותר מההון שלכם בזמן הבנייה.
- פחות התחייבויות במקביל: עולה חדש לעתיד לא צריך לשלם החזרי משכנתא בישראל במקביל לשכר דירה במקום אחר בזמן הבנייה.
- לוח זמנים ברור: אתם יודעים באיזה מועד צריך להיות זמינה היתרה.
אלה הקלות תשלום, לא הבטחה לרווח. שווי הנכס במסירה עשוי לעלות, להישאר יציב או לרדת.
4. שלוש נקודות לתשומת לב
- סיכון ריבית במסירה: אם ריבית המשכנתאות גבוהה מהצפוי, גם ההחזר החודשי גבוה מהצפוי.
- סיכון סירוב למשכנתא: אם מצבכם הכלכלי מורע, הבנק עלול לסרב או להקטין את המשכנתא בדיוק כשצריך לשלם את היתרה.
- סיכון בשומה: הבנק מלווה לפי הנמוך מבין מחיר החוזה לבין השווי שהעריך השמאי שלו. אם השומה נמוכה ממחיר הרכישה, ההון העצמי שלכם צריך להשלים את ההפרש.
המשכנתא אינה מובטחת מראש
אישור עקרוני מהבנק נותן אינדיקציה, אך הוא תקף לזמן מוגבל. האישור הסופי ניתן קרוב יותר למסירה. שאלו את הבנק שלכם מהם התנאים המדויקים.
מכירה חוזרת לפני המסירה
אם אתם שוקלים למכור לפני המסירה כדי לממן את היתרה (הסבת חוזה), קראו את תנאי החוזה. יזמים מסוימים אוסרים הסבה, או מתנים אותה בהסכמתם ובתשלום עמלה. בקשו את התנאים האלה בכתב לפני החתימה.
5. רשימת הבדיקה של NHI לפני חתימה על 20/80
- האם היתרה צמודה למדד תשומות הבנייה? איזה חלק, בכתב?
- האם כל סכום ששולם מעבר ל-7% מהמחיר מובטח, כפי שדורש חוק 1974?
- האם הערבות נמסרת לכם במועד שנקבע (14 ימי עסקים)?
- האם היזם מאפשר הסבת חוזה לפני המסירה, ובאילו תנאים?
- האם בדקתם עם יועץ משכנתאות את יכולת ההלוואה שלכם לצורך היתרה?
- מה קורה אם המסירה מתעכבת?
מערכת העריכה
המדריך נועד למטרות מידע: אשרו כל נקודה עם עורך הדין והבנק שלכם.