Покупка на стадии строительства в Израиле: банковская гарантия, которая защищает ваши деньги

Кратко

• Два разных закона: Закон о продаже (квартир) 1973 года регулирует договор; Закон 1974 года о гарантировании инвестиций покупателей регулирует уплаченные деньги.
• Лимит без гарантии: застройщик не может получить больше 7% цены, пока не предоставил гарантию (ст. 2 закона 1974 года).
• Пять допустимых форм: банковская гарантия, одобренное страхование, ипотека первой очереди, предупреждающая запись в реестре, передача права собственности без обременений.
• Банковский срок: банк выдает гарантию в течение 14 рабочих дней после платежа, для платежей, прошедших через сопроводительный счет проекта.
• Платежи по ваучерам: книжка ваучеров (פנקס שוברים, pinkas shovrim) индивидуальна для каждой квартиры; платежи идут только через эти ваучеры.
• Момент внимания: предупреждающая запись в реестре защищает право на регистрацию объекта, а не уплаченные деньги.

1. Два закона для двух защит

Покупка на стадии строительства в Израиле опирается на два разных текста. Их нужно различать, чтобы понимать, что именно что защищает.

Закон о продаже (квартир) 1973 года — חוק המכר (דירות), תשל״ג-1973 (Chuk HaMecher Dirot) — регулирует договор. Он устанавливает обязанности продавца, дату передачи, гарантии на строительство и компенсации за задержку. Это текст, который регулирует договор в повседневной практике.

Закон о гарантировании инвестиций покупателей (תשל״ה-1974) касается более узкой и более конкретной темы: денег, которые вы платите до того, как станете собственником. Именно он обязывает застройщика гарантировать полученные суммы. Покупатель, который читает только договор, упускает вторую защиту, хотя она самая полезная, если у застройщика возникают трудности.

Два закона дополняют друг друга. Первый говорит, когда вы получите квартиру. Второй говорит, что произойдет с вашими деньгами, если вы ее никогда не получите. Согласно статье 2 закона 1974 года, продавец не может получить больше 7% цены без гарантии.

2. Лимит 7%: правило, которое запускает все

Механизм прост для понимания. Пока гарантии нет, застройщик может получить только 7% цены. Этот порог — не коммерческий аванс, а законодательный предел.

На практике ни один платеж не может превысить этот лимит, пока гарантия не предоставлена. Остальная часть графика платежей должна опираться на одну из форм гарантии, предусмотренных законом.

Санкция реальна. Если продавец получает больше без гарантии, он подвергается уголовному наказанию: до одного года лишения свободы или штраф (ст. 4(ב)(1) закона 1974 года). Это правило защищает покупателя, но предполагает, что он требует гарантию после каждого платежа.

Практический совет: после каждого платежа требуйте соответствующую гарантию (законный срок — 14 рабочих дней). Объявленная гарантия — это не полученная гарантия.

3. Пять форм гарантии, допускаемых законом

Закон 1974 года не навязывает единственную модель. Он признает пять форм гарантии.

Все эти формы неравноценны для покупателя, который платит частями. Банковская гарантия и одобренное страхование защищают деньги. Предупреждающая запись в реестре защищает будущее право на объект. Это две разные защиты.

4. Как работает банковская гарантия

У банковской гарантии простой принцип: банк обязуется вернуть уплаченные суммы, если объект не может быть передан покупателю (ст. 2(1) закона 1974 года).

Срок имеет значение. Банк выдает гарантию в течение 14 рабочих дней после платежа, для платежей, внесенных на сопроводительный счет проекта (ст. 3ב(ה)).

На практике вы не платите застройщику деньги свободно. Контур идет через банк, который сопровождает проект. Эта архитектура объясняет, почему книжка ваучеров так важна: она делает этот контур видимым и отслеживаемым.

5. Книжка ваучеров: след каждого платежа

Книжка ваучеров (פנקס שוברים, pinkas shovrim) — это документ, индивидуальный для каждой квартиры. Ее выпускает банк, который сопровождает проект, и платежи идут только через эти ваучеры (Ассоциация банков, ibank.org.il, 2015).

Механизм прост. Каждый платеж соответствует одному ваучеру в книжке. Вы платите с помощью этого ваучера. То есть вы не платите застройщику напрямую и не закрываете платеж без ваучера.

Эта деталь кажется административной. На деле она центральная. Платеж вне книжки выходит из контура ваучеров, описанного Ассоциацией банков: посоветуйтесь с вашим адвокатом. До подписания попросите показать книжку и проверьте, что каждый платеж из договора в ней указан.

6. Покрываемая сумма и индексация

Гарантия покрывает уплаченные суммы. Она не покрывает фиксированный процент цены и не делает вас собственником: она возвращает вам то, что вы заплатили, если передача объекта не состоялась.

Индексация следует тому, что предусмотрено договором. При отсутствии условия она следует индексу затрат на строительство (ibank.org.il, 2015). Иными словами, гарантированная сумма может меняться со временем в соответствии с формулой, закрепленной в договоре.

Этот момент заслуживает внимательного чтения. Два договора могут предусматривать одну и ту же банковскую гарантию и разную индексацию. Поэтому вопрос двойной: какая гарантия и на какой индексируемой базе?

7. Банковская гарантия или предупреждающая запись в реестре?

Предупреждающая запись в реестре (הערת אזהרה, hearat azhara) предусмотрена статьей 126 Закона о земле 1969 года. Она защищает право на регистрацию объекта, а не уплаченные деньги (юридическая фирма Melnik, 31/08/2026).

Различие принципиально. Предупреждающая запись в реестре защищает ваше право на регистрацию объекта, а не уплаченные деньги. Она не возвращает вам средства, если застройщик не сдает объект, а вы уже заплатили.

Это не финансовая гарантия. Для денег нужны банковская гарантия, одобренное страхование, ипотека первой очереди или передача права собственности без обременений.

8. Ошибки, которых стоит избегать

• Считать, что гарантия покрывает всю цену с момента подписания. Это неверно. Механизм опирается на лимит 7% без гарантии, а затем на гарантию фактически уплаченных сумм.
• Платить вне книжки ваучеров. Прямой перевод застройщику выходит из контура ваучеров, описанного Ассоциацией банков: посоветуйтесь с вашим адвокатом.
• Довольствоваться предупреждающей записью в реестре. Она защищает объект, а не вашу денежную позицию.
• Не проверять индексацию. Гарантированная сумма зависит от условия договора.
• Подписывать без адвоката. Договор и его приложения на иврите, а гарантийные условия заслуживают независимого прочтения.

9. Частые вопросы

Покрывает ли банковская гарантия всю цену с момента подписания?

Нет. Застройщик может получить только 7% цены без гарантии (ст. 2 закона 1974 года). Затем гарантия покрывает фактически уплаченные суммы в соответствии с выбранной формой и условием индексации в договоре.

Сколько времени у банка уходит на выдачу гарантии?

Для платежей на сопроводительный счет проекта банк выдает гарантию в течение 14 рабочих дней после платежа (ст. 3ב(ה) закона 1974 года). После платежа требуйте соответствующую гарантию (законный срок — 14 рабочих дней).

Что происходит, если застройщик обанкротится?

Основной защитой остается гарантия по закону 1974 года: она направлена на возврат уплаченных сумм, если объект не может быть передан. Поэтому форма гарантии и платежный контур важны не меньше цены.

Достаточно ли предупреждающей записи в реестре, чтобы защитить мои деньги?

Нет. Она защищает право на регистрацию объекта (ст. 126 Закона о земле 1969 года), а не внесенные средства. Нужна отдельная финансовая гарантия.

Могу ли я заплатить застройщику напрямую, чтобы ускорить процесс?

Нет. Платежи идут только через ваучеры книжки, выпущенной банком, который сопровождает проект. Прямой платеж выходит из контура ваучеров, описанного Ассоциацией банков: посоветуйтесь с вашим адвокатом.

Источники

• Закон о продаже (квартир) 1973 года, консолидированный текст на Nevo: https://www.nevo.co.il/law_html/law00/72490.htm
• Закон о гарантировании инвестиций покупателей (תשל״ה-1974), версия по состоянию на 2026 год (Wikisource).
• Ассоциация банков Израиля, ibank.org.il, 2015 (книжка ваучеров, индексация).
• Юридическая фирма Melnik, записка от 31/08/2026 (предупреждающая запись в реестре, статья 126 Закона о земле 1969 года).

Расскажите нам о вашем проекте

Наша команда сопровождает иностранных покупателей в чтении гарантий и отслеживании платежей. Свяжитесь с нами, чтобы изучить ваше дело, посмотрите доступные новые проекты или изучите города, где мы работаем. О чтении договора см. также наш полный гид по покупке новой квартиры в Израиле.

Предупреждение: это не юридическая консультация. Правила гарантии и договорные условия различаются в зависимости от проекта; проконсультируйтесь с израильским адвокатом до подписания.

Проверенные источники — 1974

Правила и источники проверены: 8 ноября 2026 года.