Résumé
- Deux lois distinctes : la loi sur la vente (appartements) de 1973 encadre le contrat ; la loi de 1974 sur la garantie des investissements des acquéreurs encadre l'argent versé.
- Plafond sans garantie : le promoteur ne peut pas encaisser plus de 7 % du prix avant d'avoir fourni une garantie (art. 2 de la loi de 1974).
- Cinq formes admises : garantie bancaire, assurance agréée, hypothèque de premier rang, mise en garde au registre, transfert de propriété libre de charges.
- Délai bancaire : la banque délivre la garantie dans les 14 jours ouvrés suivant le paiement, pour les versements passés par le compte d'accompagnement du projet.
- Paiements par coupons : le carnet de coupons (פנקס שוברים, pinkas shovrim) est propre à chaque logement ; les paiements passent uniquement par ces coupons.
- Point de vigilance : la mise en garde au registre protège le droit à l'enregistrement du bien, pas l'argent versé.
1. Deux lois pour deux protections
Un achat sur plan en Israël repose sur deux textes différents. Il faut les distinguer pour savoir ce qui protège quoi.
La loi sur la vente (appartements) de 1973 — חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (Chuk HaMecher Dirot) — encadre le contrat. Elle fixe les obligations du vendeur, la date de livraison, les garanties de construction et les indemnités de retard. C'est le texte qui encadre le contrat au quotidien.
La loi sur la garantie des investissements des acquéreurs (תשל"ה-1974) traite d'un sujet plus étroit, et plus concret : l'argent que vous versez avant d'être propriétaire. C'est elle qui impose au promoteur de garantir les sommes encaissées. Un acheteur qui ne lit que le contrat passe à côté de cette seconde protection, alors qu'elle est la plus utile si le promoteur connaît des difficultés.
Les deux lois se complètent. La première vous dit quand vous recevrez le logement. La seconde vous dit ce qui arrive à votre argent si vous ne le recevez jamais. Selon l'article 2 de la loi de 1974, le vendeur ne peut pas recevoir plus de 7 % du prix sans garantie.
2. Le plafond de 7 % : la règle qui déclenche tout
Le mécanisme est simple à comprendre. Tant que la garantie n'est pas en place, le promoteur ne peut encaisser que 7 % du prix. Ce seuil n'est pas un acompte commercial : c'est une limite légale.
En pratique, aucun versement ne peut dépasser ce plafond tant que la garantie n'a pas été fournie. Le reste de l'échéancier doit être adossé à l'une des formes de garantie prévues par la loi.
La sanction est réelle. Si le vendeur encaisse davantage sans garantie, il s'expose à une sanction pénale : jusqu'à un an d'emprisonnement ou une amende (art. 4(ב)(1) de la loi de 1974). Cette règle protège l'acheteur, mais elle suppose qu'il réclame la garantie après chaque versement.
Un conseil pratique : après chaque versement, réclamez la garantie correspondante (délai légal de 14 jours ouvrés). Une garantie annoncée n'est pas une garantie reçue.
3. Les cinq formes de garantie admises par la loi
La loi de 1974 n'impose pas un modèle unique. Elle reconnaît cinq formes de garantie.
| Forme de garantie | Ce qu'elle protège |
|---|---|
| Garantie bancaire ou d'un autre garant | Remboursement des sommes versées si le bien ne peut pas être transféré. |
| Assurance agréée | L'acheteur est bénéficiaire du contrat d'assurance. |
| Hypothèque de premier rang | Le bien est grevé au profit de l'acheteur. |
| Mise en garde au registre (הערת אזהרה, hearat azhara) | Protège le droit à l'enregistrement du bien, pas l'argent versé. |
| Transfert de propriété libre de charges | L'acheteur devient propriétaire, sans charge sur le bien. |
Toutes ces formes ne se valent pas pour un acheteur qui verse des paiements échelonnés. La garantie bancaire et l'assurance agréée protègent l'argent. La mise en garde au registre protège le droit futur sur le bien. Ce sont deux sécurités différentes.
4. Comment fonctionne la garantie bancaire
La garantie bancaire a un principe simple : la banque s'engage à rembourser les sommes versées si le bien ne peut pas être transféré à l'acheteur (art. 2(1) de la loi de 1974).
Le délai compte. La banque délivre la garantie dans les 14 jours ouvrés suivant le paiement, pour les versements effectués sur le compte d'accompagnement du projet (art. 3ב(ה)).
Concrètement, vous ne versez pas librement de l'argent au promoteur. Le circuit passe par la banque qui accompagne le projet. Cette architecture explique pourquoi le carnet de coupons est si important : il rend ce circuit visible et traçable.
5. Le carnet de coupons : la trace de chaque paiement
Le carnet de coupons (פנקס שוברים, pinkas shovrim) est un document propre à chaque logement. Il est émis par la banque qui accompagne le projet, et les paiements passent uniquement par ces coupons (Association des banques, ibank.org.il, 2015).
Le mécanisme est simple. Chaque échéance correspond à un coupon du carnet. Vous payez au moyen de ce coupon. Vous ne payez donc pas le promoteur en direct, et vous ne réglez pas une échéance sans coupon.
Ce détail paraît administratif. Il est en réalité central. Un versement hors carnet sort du circuit des coupons décrit par l'Association des banques : demandez conseil à votre avocat. Avant de signer, demandez à voir le carnet et vérifiez que chaque échéance du contrat y figure.
6. Montant couvert et indexation
La garantie couvre les sommes payées. Elle ne couvre pas un pourcentage forfaitaire du prix, et elle ne vous rend pas propriétaire : elle vous rembourse ce que vous avez versé si le transfert du bien échoue.
L'indexation suit ce que prévoit le contrat. À défaut de clause, elle suit l'indice des intrants de construction (ibank.org.il, 2015). Autrement dit, le montant garanti peut évoluer avec le temps, selon la formule retenue au contrat.
Ce point mérite une lecture attentive. Deux contrats peuvent prévoir la même garantie bancaire et des indexations différentes. La question à poser est donc double : quelle garantie, et sur quelle base indexée ?
7. Garantie bancaire ou mise en garde au registre ?
La mise en garde au registre (הערת אזהרה, hearat azhara) est prévue par l'article 126 de la loi foncière de 1969. Elle protège le droit à l'enregistrement du bien, pas l'argent versé (cabinet Melnik, 31/08/2026).
La distinction est essentielle. Une mise en garde au registre protège votre droit à l'enregistrement du bien, pas l'argent versé. Elle ne vous rembourse pas si le promoteur ne livre pas et que vous avez déjà payé.
Ce n'est pas une garantie financière. Pour l'argent, il faut une garantie bancaire, une assurance agréée, une hypothèque de premier rang ou un transfert de propriété libre de charges.
8. Les erreurs à éviter
- Croire que la garantie couvre l'intégralité du prix dès la signature. C'est faux. Le dispositif repose sur un plafond de 7 % sans garantie, puis sur la garantie des sommes effectivement versées.
- Payer hors du carnet de coupons. Un virement direct au promoteur sort du circuit des coupons décrit par l'Association des banques : demandez conseil à votre avocat.
- Se contenter d'une mise en garde au registre. Elle protège le bien, pas votre trésorerie.
- Ne pas vérifier l'indexation. Le montant garanti dépend de la clause du contrat.
- Signer sans avocat. Le contrat et ses annexes sont en hébreu, et les clauses de garantie méritent une lecture indépendante.
9. Questions fréquentes
La garantie bancaire couvre-t-elle tout le prix dès la signature ?
Non. Le promoteur ne peut encaisser que 7 % du prix sans garantie (art. 2 de la loi de 1974). Ensuite, la garantie couvre les sommes effectivement versées, selon la forme retenue et la clause d'indexation du contrat.
Combien de temps la banque met-elle à délivrer la garantie ?
Pour les versements sur le compte d'accompagnement du projet, la banque délivre la garantie dans les 14 jours ouvrés suivant le paiement (art. 3ב(ה) de la loi de 1974). Après le versement, réclamez la garantie correspondante (délai légal de 14 jours ouvrés).
Que se passe-t-il si le promoteur fait faillite ?
La protection principale reste la garantie de la loi de 1974 : elle vise le remboursement des sommes versées si le bien ne peut pas être transféré. C'est pourquoi la forme de garantie et le circuit de paiement comptent autant que le prix.
Une mise en garde au registre suffit-elle à protéger mon argent ?
Non. Elle protège le droit à l'enregistrement du bien (art. 126 de la loi foncière de 1969), pas les fonds versés. Il faut une garantie financière distincte.
Puis-je payer directement le promoteur pour aller plus vite ?
Non. Les paiements passent uniquement par les coupons du carnet émis par la banque qui accompagne le projet. Un paiement direct sort du circuit des coupons décrit par l'Association des banques : demandez conseil à votre avocat.
Sources
- Loi sur la vente (appartements) de 1973, texte consolidé sur Nevo : https://www.nevo.co.il/law_html/law00/72490.htm
- Loi sur la garantie des investissements des acquéreurs (תשל"ה-1974), version à jour 2026 (Wikisource).
- Association des banques israéliennes, ibank.org.il, 2015 (carnet de coupons, indexation).
- Cabinet Melnik, note du 31/08/2026 (mise en garde au registre, article 126 de la loi foncière de 1969).
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Avertissement : ceci n'est pas un conseil juridique. Les règles de garantie et les clauses contractuelles varient selon les projets ; consultez un avocat israélien avant de signer.