Résumé
- Taux standard : 25 % de la plus-value réelle pour les non-résidents.
- Exonérations : résidence principale sous conditions, avantages Olim, biens acquis avant 2001.
- Conventions fiscales : les accords avec les États-Unis, le Royaume-Uni, la France et le Canada peuvent réduire ou supprimer la double imposition.
- Déclaration : formulaire 7002 dans les 30 jours suivant la vente. Des pénalités s'appliquent en cas de retard.
- Anticipation : conserver le bien 18 mois ou plus, documenter tous les coûts, mobiliser les règles de la convention fiscale.
1. Qu'est-ce que le Mas Shevach ?
Mas Shevach (en hébreu : מס שבח) est l'impôt israélien sur la plus-value immobilière.
À la différence de la plupart des pays, Israël taxe la plus-value réelle, corrigée de l'inflation, et non la plus-value nominale. L'impôt est dû par le vendeur, pas par l'acheteur.
Base légale : loi de 1963 sur la fiscalité foncière (plus-value et droits d'achat), modifiée chaque année par la loi de finances.
2. Taux 2026 pour les non-résidents
| Statut du vendeur | Taux sur la plus-value réelle | Remarques |
|---|---|---|
| Non-résident étranger | 25 % | Taux standard, sans abattement annuel. |
| Particulier résident israélien | 25 % | Même taux, mais éligible aux exonérations. |
| Société israélienne | 23 % | Taux de l'impôt sur les sociétés. |
| Société étrangère | 25 % | Comme un particulier non-résident. |
Point clé : le taux s'applique à la plus-value réelle, soit (prix de vente - prix d'achat - frais) corrigée de l'inflation par l'indice des prix à la consommation.
3. Calculer la plus-value réelle, étape par étape
Produit de la vente (prix au contrat)
(-) Frais de vente : agent (2 % + TVA), avocat (0,5 à 1,5 %), commercialisation, publicité
(=) Produit net de la vente
Coût d'acquisition (prix initial au contrat)
(+) Frais d'acquisition : avocat, agent, Mas Rechisha payé, expertise, frais de crédit
(+) Améliorations du capital (travaux et extensions documentés, hors entretien)
(+) Correction d'inflation sur (coût d'acquisition + améliorations) via l'IPC
(=) Base de coût ajustée
PLUS-VALUE RÉELLE = Produit net de la vente - Base de coût ajustée
MAS SHEVACH = Plus-value réelle x 25 %
Mécanique de la correction d'inflation
- L'IPC est publié chaque mois par le Bureau central de statistique.
- La correction court du mois de chaque dépense au mois de la vente.
- Les plus-values antérieures à 1994 suivent une formule différente (linéaire ou IPC).
- Documentez chaque shekel avec des justificatifs datés pour l'indexation.
4. Les principales exonérations pour les investisseurs étrangers
| Exonération | Conditions | Portée |
|---|---|---|
| Résidence principale (Dirat Megurim) | Détenue 18 mois ou plus, occupée comme résidence principale, vendeur particulier | Exonération totale sur la plus-value jusqu'à environ 4,8 M ₪. L'excédent est taxable. |
| Olim Chadashim | Achat dans les 7 ans suivant l'Aliyah, usage comme résidence | Barème favorable, fiscalité quasi nulle sur la première vente. |
| Biens acquis avant 2001 | Achat avant novembre 2001 | Correction linéaire de l'inflation, souvent moins taxée. |
| Héritage ou donation | Bien reçu par héritage ou donation | Base revalorisée à la valeur de marché à la date du transfert. |
| Résidence conventionnelle | Résident fiscal d'un pays conventionné (États-Unis, Royaume-Uni, France, Canada, etc.) | Possibilité d'appliquer le taux conventionnel (souvent 0 à 15 %) au lieu de 25 %. Certificat de résidence exigé (formulaire 6166 pour les États-Unis). |
5. Les avantages des conventions fiscales, pays par pays
| Pays | Article de la convention | Taux maximal sur la plus-value immobilière | Certificat exigé |
|---|---|---|---|
| États-Unis | Article 6 | 15 % (ou 0 % en dessous de 300 000 USD) | Formulaire IRS 6166 |
| Royaume-Uni | Article 6 | 18 % | Certificat de résidence HMRC |
| France | Article 6 | 0 % (imposable uniquement en France) | Certificat de résidence fiscale française |
| Canada | Article 6 | 15 % | Formulaire CRA NR301 |
| Allemagne | Article 6 | 15 % | Certificat de résidence fiscale allemande |
| Russie | Article 13 | 0 % (imposable uniquement en Russie) | Certificat de résidence fiscale russe |
À faire : obtenir le certificat de résidence avant la signature. Sans lui, l'administration fiscale israélienne retient 25 % à la source.
6. La retenue à la source
Obligation de l'acheteur : à la signature, l'acheteur doit retenir 15 % du prix de vente et les verser à l'administration fiscale dans les 40 jours.
- Vendeur non-résident : retenue de 15 %, à valoir sur le Mas Shevach.
- Vendeur résident : retenue de 7,5 %, à valoir sur le Mas Shevach.
- Certificat d'exonération (Ishur) : le vendeur peut demander une retenue réduite ou nulle en prouvant son éligibilité avant la signature.
Conseil pratique : un vendeur étranger doit demander l'Ishur Patur (certificat d'exonération) au moins 30 jours avant la signature pour éviter une avance de trésorerie de 15 %.
7. Déclaration et paiement : les échéances
| Événement | Délai | Formulaire |
|---|---|---|
| Signature du contrat de vente | 30 jours | Formulaire 7002 (déclaration de vente) |
| Paiement de l'impôt | 60 jours après la vente | Ordre de paiement (Shovar) |
| Versement de la retenue | 40 jours après la signature | Par l'avocat de l'acheteur |
| Déclaration annuelle (si nécessaire) | 30 avril de l'année suivante | Formulaire 1301 |
Pénalités : 0,6 % par mois de retard, majoré de l'indexation, avec un risque pénal en cas d'absence de déclaration.
8. Les coûts déductibles : la liste des justificatifs à conserver
| Catégorie | Exemples | Justificatifs exigés |
|---|---|---|
| Acquisition | Honoraires d'avocat, agent (2 % + TVA), Mas Rechisha, expertise, frais de crédit | Factures, contrats, virements bancaires |
| Améliorations | Travaux (factures d'entrepreneur), extensions (permis et coûts), équipements (climatisation, solaire, domotique) | Factures datées, permis, photos avant/après |
| Financement | Intérêts du crédit (pendant le chantier ou la location), frais bancaires, couverture de change | Relevés bancaires, contrats de prêt |
| Détention | Arnona, assurance, Va'ad Bayit, frais de gestion | Reçus, relevés bancaires |
| Vente | Agent (2 % + TVA), avocat, commercialisation, mise en scène, certificats | Factures, contrats |
Règle : seules les améliorations du capital qui augmentent la valeur s'ajoutent à la base de coût. L'entretien et les réparations sont des charges courantes, déductibles uniquement si le bien produisait un revenu.
9. Situations courantes et résultats fiscaux
Cas A : investisseur américain, achat sur plan à Tel Aviv en 2020, revente en 2026
- Achat : 3,2 M ₪, frais compris
- Vente : 4,5 M ₪, soit 4,3 M ₪ nets de frais
- Correction IPC de 2020 à 2026 : environ 18 %
- Base ajustée : environ 3,78 M ₪
- Plus-value réelle : environ 520 000 ₪
- Impôt à 25 % : environ 130 000 ₪
- Avec la convention américaine : 15 %, soit environ 78 000 ₪, une économie d'environ 52 000 ₪
- Action : déposer le formulaire 6166 et appliquer le taux conventionnel
Cas B : Oleh français, achat à Jérusalem en 2019, revente en 2025
- Résidence principale occupée pendant 5 ans
- Plus-value : 1,2 M ₪
- Exonération : totale sous le plafond, donc 0 impôt
- Convention française : également 0 % en France
- Le meilleur des deux régimes
Cas C : investisseur britannique, achat à Netanya en 2015 (avant Tama 38), fin de Pinui-Binui en 2024
- Bien d'origine : 1,8 M ₪, nouvel appartement valorisé 3,5 M ₪
- Vente réputée réalisée à la fin du Pinui-Binui : événement taxable
- Mais un report d'imposition est possible en cas de réinvestissement dans un bien de remplacement
- Point clé : obtenir une décision fiscale avant de signer l'accord Pinui-Binui
10. Liste d'anticipation fiscale
- Obtenir le certificat de résidence au moins 60 jours avant la signature
- Demander l'Ishur Patur (exonération de retenue) à l'administration fiscale
- Constituer un dossier de coûts : chaque facture de l'achat à la vente, classée par date
- Documenter les améliorations : permis, contrats d'entrepreneur, photos datées
- Calculer la correction IPC mois par mois pour chaque dépense
- Comparer taux conventionnel et taux interne, retenir le plus bas
- Coordonner avec un conseiller fiscal du pays de résidence pour le crédit d'impôt
- Déposer le formulaire 7002 dans les 30 jours, même sans impôt dû
- Demander le remboursement si la retenue dépasse l'impôt réel, ce qui est fréquent
11. Questions fréquentes
Quel est le taux de plus-value pour un étranger qui vend un bien israélien ?
25 % de la plus-value réelle, corrigée de l'inflation, pour les non-résidents. Les conventions fiscales (États-Unis, Royaume-Uni, France, Canada, etc.) peuvent ramener ce taux entre 0 et 18 %.
Paie-t-on le Mas Shevach sur le prix de vente total ?
Non. Uniquement sur la plus-value réelle : produit net de la vente moins (prix d'achat + coûts documentés + correction d'inflation).
Peut-on éviter la retenue de 15 % à la signature ?
Oui, en demandant un Ishur Patur (certificat d'exonération) à l'administration fiscale au moins 30 jours avant la signature, en prouvant l'éligibilité à une exonération ou au taux conventionnel.
Et si je vends à perte ?
Les moins-values peuvent être reportées sans limite pour compenser de futures plus-values immobilières israéliennes. Déposez le formulaire 7002 pour enregistrer la perte.
La convention fiscale américano-israélienne m'aide-t-elle ?
Oui. L'article 6 limite l'impôt israélien à 15 %, ou 0 % pour les plus-values inférieures à 300 000 USD, au lieu de 25 %. Il faut le formulaire IRS 6166 (certificat de résidence).
12. Stratégies d'anticipation avancées
Stratégies de report
Équivalent de l'échange 1031 : la loi israélienne permet de reporter le Mas Shevach si le produit est réinvesti dans un bien de remplacement dans les délais prévus. Conditions :
- Le bien de remplacement doit être de valeur égale ou supérieure.
- Le réinvestissement doit intervenir dans les 18 mois suivant la vente.
- Le bien doit être détenu à des fins d'investissement ou d'activité, pas comme résidence principale.
- Une demande formelle est requise avant la clôture de la vente.
Report Pinui-Binui : un bien concerné par un Pinui-Binui peut ouvrir droit à un report si le propriétaire reçoit un logement de remplacement plutôt qu'une indemnité en numéraire.
Choix du calendrier
Ventes de fin d'année : vendre en décembre plutôt qu'en janvier peut reporter le paiement de l'impôt d'une année entière. Tenez compte des tranches fiscales dans les deux pays.
Calendrier de l'Aliyah : faire son Aliyah avant la vente peut ouvrir droit aux exonérations. Si possible, planifiez l'Aliyah au moins 18 mois avant la vente envisagée.
Cycles de marché : vendre au pic du marché, souvent au printemps ou en été, peut produire une plus-value nominale plus élevée, mais aussi une plus-value réelle plus forte après correction de l'inflation.
Coordination transfrontalière
Crédit d'impôt étranger : la plupart des conventions permettent d'imputer l'impôt israélien payé sur l'impôt dû dans le pays de résidence. Documentez soigneusement :
- Déposez d'abord la déclaration israélienne.
- Obtenez une traduction certifiée de l'avis d'imposition israélien.
- Demandez le crédit d'impôt étranger dans la déclaration du pays de résidence.
- Les décalages de calendrier peuvent imposer un report.
Exit tax : certains pays, comme les États-Unis et le Canada, taxent les plus-values latentes lorsqu'un contribuable cesse d'être résident fiscal. Planifiez soigneusement la date de départ.
Planification successorale : un bien israélien détenu par un non-résident peut relever d'un régime successoral différent de celui d'un résident israélien. Étudiez les structures de détention (trust, société) avec un avocat en planification successorale.
Parler à un conseiller
Notre équipe accompagne les vendeurs étrangers de biens israéliens sur le plan fiscal. Contactez-nous pour étudier votre situation, ou consultez les programmes neufs disponibles.
Avertissement : ce guide a une valeur informative générale et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Les taux, conventions et règles de déclaration évoluent ; faites valider votre situation par un conseiller fiscal israélien et, le cas échéant, par un expert de votre pays de résidence.