Retard de livraison d'un appartement neuf en Israël : vos indemnités

Résumé

• Déclencheur : l'indemnité est due si le logement n'est pas remis un mois après la date prévue au contrat (art. 5א(א) de la loi de 1973).
• Barème : 1 loyer par mois pour les mois 1 à 4 de retard, 1,25 loyer du 5e au 10e mois, 1,5 loyer à partir du 11e mois.
• Base de calcul : le loyer d'un logement comparable en taille et en emplacement, versé à la fin de chaque mois.
• Montant dû : le plus élevé entre l'indemnité légale et celle prévue au contrat.
• Pas de preuve à fournir : l'acheteur n'a pas à démontrer un préjudice.
• Exceptions : retard causé uniquement par l'acheteur ou force majeure au sens de l'article 18(א) de la loi sur les contrats (remèdes) de 1970.
• Champ d'application : le barème vaut pour les contrats signés après l'entrée en vigueur de l'amendement n° 9 ; pour les contrats antérieurs, renvoyer à l'avocat.

1. Le point de départ : un mois après la date contractuelle

La loi sur la vente (appartements) de 1973 — חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (Chuk HaMecher Dirot) — ne traite pas le retard comme une simple négligence commerciale. Elle prévoit une indemnité automatique, distincte de ce que le contrat peut prévoir.

Le déclencheur est précis. Une indemnité est due si le logement n'est pas remis un mois après la date fixée au contrat (art. 5א(א)). Passé ce délai, le barème légal s'applique.

La date du contrat reste la référence, et c'est elle qu'il faut vérifier avant de réclamer. Le calcul de l'indemnité, mois par mois, se fait avec votre avocat.

2. Le barème légal, mois par mois

Le barème est fixé par l'article 5א(א) de la loi de 1973. Il progresse avec la durée du retard.

Le mécanisme est cumulatif, mois par mois : chaque mois de retard est indemnisé au taux de la tranche correspondante. Le calcul précis se fait avec votre avocat.

Ce barème a une logique simple. Plus le retard dure, plus l'acheteur risque d'avoir besoin d'un logement de remplacement, et plus l'indemnité doit couvrir ce coût.

3. Sur quelle base calcule-t-on le loyer ?

La base de calcul n'est pas le loyer que vous payez aujourd'hui, ni celui que vous espérez. C'est le loyer d'un logement comparable, en taille et en emplacement, versé à la fin de chaque mois (art. 5א(ב)).

Cette référence suppose donc une comparaison. Un deux-pièces à Netanya ne se compare pas à un quatre-pièces à Tel Aviv. La taille et l'emplacement entrent en jeu.

En pratique, deux questions se posent. Quel loyer de marché retenir pour un logement équivalent ? Et comment documenter ce montant ? Un avocat israélien pourra dire ce qui est recevable dans votre dossier.

4. Loi ou contrat : le montant le plus élevé

Le contrat peut prévoir sa propre clause de retard. La loi ne l'écarte pas : l'acheteur a droit au montant le plus élevé entre l'indemnité légale et celle du contrat. Et il n'a pas à prouver un préjudice.

Cette règle protège contre les clauses trop basses. Un promoteur ne peut pas insérer une pénalité symbolique pour neutraliser le barème légal. Si le contrat prévoit mieux, l'acheteur retient le contrat. Si le contrat prévoit moins, il retient la loi.

Il faut donc lire la clause de livraison avant de signer, et la comparer au barème. C'est un point de négociation légitime : une clause plus favorable que la loi n'est pas un cadeau, c'est un engagement que le promoteur accepte.

5. Les deux seules exclusions prévues

L'indemnité n'est pas due dans deux cas. Le premier est un retard causé uniquement par l'acheteur. Le second renvoie à l'article 18(א) de la loi sur les contrats (remèdes) de 1970, c'est-à-dire la force majeure (art. 5א(ג)) ; son application dépend des faits.

Cette exclusion ne vaut que si le retard est causé uniquement par l'acheteur. D'où l'importance de garder une trace écrite de chaque échange et de chaque paiement.

6. Amendement n° 9 de 2022 : attention à la date du contrat

L'amendement n° 9, adopté en 2022, ne s'applique pas aux contrats signés avant son entrée en vigueur (art. 11(ד)) ; un cabinet cite le 07/07/2022 (apm.law). Pour les contrats antérieurs, il faut donc renvoyer à l'avocat et vérifier le régime applicable.

Cette précision est importante pour les acheteurs de projets lancés il y a plusieurs années. Deux voisins peuvent relever de régimes différents selon la date de leur signature, même s'ils achètent dans le même immeuble.

La règle à retenir : la date du contrat décide. Si votre contrat est ancien, ne présumez pas que le régime actuel s'applique. Faites vérifier la version du texte applicable à votre dossier.

7. Retard et faillite : deux situations distinctes

Un retard de livraison n'est pas une faillite. Le premier ouvre droit à une indemnité mensuelle. La seconde pose une question différente : celle du remboursement des sommes versées.

En cas de défaillance du promoteur, la protection principale reste la garantie prévue par la loi de 1974 sur la garantie des investissements des acquéreurs. Cette garantie vise le remboursement des sommes versées si le bien ne peut pas être transféré.

Il ne faut donc pas confondre les deux recours. L'indemnité de retard compense l'attente. La garantie protège le capital. Un dossier solide mobilise les deux, et il commence par réclamer la garantie après chaque versement (délai légal de 14 jours ouvrés).

8. Ce que vous devez documenter

• La date contractuelle de livraison, telle qu'elle figure au contrat et à ses avenants.
• Chaque paiement, avec sa date et son coupon, pour écarter l'hypothèse d'un retard imputable à l'acheteur.
• Les échanges écrits avec le promoteur : annonces de retard, nouvelles dates, réserves.
• Le loyer de référence : annonces et contrats comparables dans le même secteur.
• La clause de retard du contrat, pour comparer avec le barème légal.

Un dossier bien tenu ne remplace pas un avocat, mais il rend le calcul vérifiable. Et un calcul vérifiable se discute plus vite.

9. Questions fréquentes

À partir de quand l'indemnité de retard est-elle due ?

Lorsque le logement n'est pas remis un mois après la date prévue au contrat (art. 5א(א) de la loi de 1973). Le barème s'applique ensuite mois par mois.

Comment est calculé le montant de l'indemnité ?

Sur la base du loyer d'un logement comparable en taille et en emplacement, versé à la fin de chaque mois (art. 5א(ב)). Les taux sont de 1 loyer pour les mois 1 à 4, 1,25 pour les mois 5 à 10 et 1,5 à partir du 11e mois.

Dois-je prouver que le retard me cause un préjudice ?

Non. L'acheteur n'a pas à démontrer un préjudice : l'indemnité légale est due dans les conditions prévues par la loi, et le contrat peut prévoir mieux.

Le promoteur peut-il invoquer un simple retard de chantier ?

Pas automatiquement. Les seules exclusions prévues sont le retard causé uniquement par l'acheteur et la force majeure au sens de l'article 18(א) de la loi sur les contrats (remèdes) de 1970 (art. 5א(ג)).

Mon contrat a été signé avant 2022 : quel régime s'applique ?

L'amendement n° 9 de 2022 ne s'applique pas aux contrats signés avant son entrée en vigueur, le 07/07/2022 selon un cabinet (art. 11(ד)). Pour un contrat ancien, faites vérifier le régime applicable par un avocat israélien.

Sources

• Loi sur la vente (appartements) de 1973, texte consolidé sur Nevo : https://www.nevo.co.il/law_html/law00/72490.htm
• Loi sur les contrats (remèdes) de 1970, article 18(א) (force majeure), citée par la loi de 1973.
• Loi sur la garantie des investissements des acquéreurs (תשל"ה-1974), pour la protection en cas de défaillance du promoteur.
• Cabinet apm.law, note sur l'amendement n° 9 de 2022 et la date du 07/07/2022.

Parlez-nous de votre projet

Notre équipe accompagne les acheteurs étrangers dans le suivi des délais de livraison et la lecture des clauses de retard. Contactez-nous pour étudier votre dossier, consultez les programmes neufs disponibles ou parcourez les villes où nous opérons. Pour comprendre l'indexation des prix pendant le chantier, lisez notre guide sur l'indice des coûts de construction.

Avertissement : ceci n'est pas un conseil juridique. Le calcul des indemnités dépend du contrat et de la date de signature ; consultez un avocat israélien avant toute réclamation.