Résumé
- Plus de 50 termes couvrant le juridique, le financement, la construction et le municipal.
- Format : hébreu | translittération | français | portée juridique.
- Indispensable pour : relire un contrat, négocier avec un promoteur, échanger avec son avocat.
- Source : loi foncière israélienne, loi sur l'urbanisme et la construction, loi sur la vente (Chuk Mecher).
Comment utiliser ce glossaire
Les termes sont classés par domaine. Chaque entrée indique : écriture hébraïque | translittération | français | portée juridique. Les termes marqués ** sont critiques au contrat : ne signez jamais sans les comprendre.
1. Propriété et enregistrement (Tabu)
| Hébreu | Translittération | Français | Portée juridique |
|---|---|---|---|
| טאבו | Tabu | Registre foncier | Registre public officiel des droits de propriété. Toute transaction doit y être inscrite. ** |
| נסח טאבו | Nesach Tabu | Extrait du Tabu | Certificat officiel de propriété. À demander systématiquement avant de signer. ** |
| רשות מקרקעי ישראל | Reshut Mekarka'ei Yisrael | Autorité foncière d'Israël (ILA) | Gère 93 % des terres de l'État. Les concède en bail (49 + 49 ans) plutôt qu'en vente. |
| חכירה | Chachira | Bail emphytéotique | Bail de longue durée accordé par l'ILA (98 ans en général). Équivalent fonctionnel de la pleine propriété. |
| בעלות | Ba'alut | Pleine propriété | Propriété privée du sol (7 % des terres). Droits complets, sans renouvellement de bail. ** |
| הערת אזהרה | He'arat Azhara | Note d'avertissement | Revendication inscrite sur le bien. Le premier acheteur à l'inscrire est prioritaire. ** |
| משכנתא | Mashkanta | Prêt hypothécaire | Sûreté inscrite sur le bien. La banque inscrit d'abord la He'arat Azhara, puis la Mashkanta. |
2. Processus d'achat et contrats
| Hébreu | Translittération | Français | Portée juridique |
|---|---|---|---|
| חוק המכר (דירות) | Chuk HaMecher (Dirot) | Loi sur la vente (logements) | Principale loi de protection du consommateur. Impose garanties bancaires, ordres de paiement et pénalités de retard. ** |
| ערבות בנקאית | Arvut Bankait | Garantie bancaire | Obligatoire pour tout paiement supérieur à 7 % du prix. Émise par la banque qui accompagne le projet. ** |
| שובר תשלום | Shovar Tashlum | Ordre de paiement | Formulaire bancaire officiel. Seul mode de paiement valable pour un achat sur plan. Ne payez jamais directement le promoteur. ** |
| בנק מלווה | Bank Melave | Banque accompagnatrice | Banque qui supervise les finances du projet. Émet les garanties et contrôle le compte de construction. |
| זכרון דברים | Zichron Devarim | Protocole d'accord | Accord préliminaire engageant. Peut valoir contrat complet s'il est détaillé. Ne pas signer sans avocat. ** |
| ייפוי כוח | Yipui Koach | Procuration | Permet de signer à distance. Doit être notariée puis apostillée ou légalisée par le consulat pour un signataire étranger. ** |
| מס רכישה | Mas Rechisha | Droits d'achat | Impôt progressif à la charge de l'acheteur. Non-résidents : 8 à 10 %. Olim : 0,5 à 8 %. À payer dans les 50 jours. ** |
| מס שבח | Mas Shevach | Impôt sur la plus-value | À la charge du vendeur. 25 % de la plus-value réelle (non-résidents). Exonérations pour résidence principale et Olim. |
3. Construction et livraison
| Hébreu | Translittération | Français | Portée juridique |
|---|---|---|---|
| היתר בנייה | Heter Bniya | Permis de construire | Obligatoire avant les travaux. Vérifiez qu'il existe et correspond à la brochure commerciale. ** |
| טופס 4 | Tofes 4 | Permis d'occupation (formulaire 4) | Certificat officiel d'achèvement. Le bâtiment est raccordé aux réseaux et habitable. Les clés ne sont remises qu'après le Tofes 4. ** |
| טופס 5 | Tofes 5 | Certificat d'achèvement | Certificat final après finition des parties communes. Déclenche le dernier paiement. |
| תקופת בדק | Tkufat Bedek | Période de garantie des défauts | Garanties légales : 1 à 7 ans selon l'élément. Le promoteur doit réparer. ** |
| בדק בית | Bedek Bayit | Inspection avant réception | Contrôle par un ingénieur indépendant avant la prise de possession. À ne pas négliger. ** |
| מ"מד / ממ"ד | Mamad / Memad | Espace protégé (abri anti-bombes) | Obligatoire dans tous les logements neufs depuis 1992. Surface minimale de 9 m², résistant aux explosions. |
| מעלית שבת | Ma'alit Shabbat | Ascenseur de Shabbat | S'arrête automatiquement à chaque étage du vendredi soir au samedi soir. Courant dans les quartiers religieux. |
| הצמדה למדד | Hatzmada LaMadad | Clause d'indexation | Solde impayé indexé sur le Madad Tsumot HaBniya (indice des coûts de construction). Plafond négociable. ** |
| מדד תשומות הבנייה | Madad Tsumot HaBniya | Indice des coûts de construction | Indice mensuel du Bureau central de statistique (béton, acier, main-d'œuvre). Il fait évoluer le solde impayé. |
4. Urbanisme et zonage
| Hébreu | Translittération | Français | Portée juridique |
|---|---|---|---|
| תב"ע | Taba | Plan directeur local | Plan de zonage : usages autorisés, droits de construire, hauteurs. À vérifier avant d'acheter. |
| תמא 38 | Tama 38 | Plan national 38 | Renforcement parasismique. Tama 38/1 = renforcer l'existant. Tama 38/2 = démolir et reconstruire. |
| פינוי בינוי | Pinui Binui | Évacuation-reconstruction | Renouvellement urbain : un ensemble entier est démoli puis reconstruit à densité supérieure. |
| שינוי ייעוד | Shinui Ya'ud | Changement de destination | Conversion de l'usage du sol (par exemple agricole vers résidentiel). Complexe et incertain. |
| אחוזי בנייה | Achuzay Bniya | Droits de construire (COS) | Coefficient d'occupation des sols. Détermine la surface constructible maximale. Facteur clé de valeur. |
| הקלה | Hakala | Dérogation | Autorisation de s'écarter du Taba (par exemple étages supplémentaires). Soumise à enquête publique. |
| התנגדות | Hitnagdut | Opposition | Droit du public de contester une décision d'urbanisme. Peut retarder un projet de plusieurs années. |
5. Finances et fiscalité
| Hébreu | Translittération | Français | Portée juridique |
|---|---|---|---|
| מס רכישה | Mas Rechisha | Droits d'achat | Voir section 2. Barème progressif. Déclaration formulaire 7000 dans les 50 jours. |
| מס שבח | Mas Shevach | Impôt sur la plus-value | Voir section 2. 25 % de la plus-value réelle. Nombreuses exonérations. |
| היטל השבחה | Hitel Hashbacha | Taxe sur la plus-value foncière | Taxe municipale sur la valorisation due à un changement de zonage ou à une autorisation. En général à la charge du vendeur. |
| ארנונה | Arnona | Taxe foncière municipale | Taxe annuelle selon la surface, la localisation et l'usage. À la charge du propriétaire, pas du locataire. |
| ועד בית | Va'ad Bayit | Conseil de copropriété | Charges mensuelles d'entretien. Obligatoires. Couvrent le nettoyage, l'ascenseur, l'assurance et les réserves. |
| קרן חידוש | Keren Chidush | Fonds de rénovation | Réserve obligatoire pour les gros travaux (toiture, façade, ascenseurs). Intégrée au Va'ad Bayit. |
| מע"מ | Ma'am | TVA (17 %) | S'applique aux logements neufs vendus par un promoteur. Généralement incluse dans le prix affiché. |
6. Rôles professionnels
| Hébreu | Translittération | Français | Portée juridique |
|---|---|---|---|
| עורך דין מקרקעין | Orech Din Mikrakei | Avocat en droit immobilier | Votre avocat n'est pas celui du promoteur. Indispensable pour un acheteur étranger. ** |
| שמאי מקרקעין | Shamai Mikrakei | Expert immobilier agréé | Exigé par la banque pour le crédit. Intervient aussi dans les évaluations fiscales et les litiges. |
| מהנדס בניין | Mehandes Bniya | Ingénieur structure | Réalise le Bedek Bayit. Doit être agréé (Reshum). |
| מתווך | Metoach | Agent immobilier | Commission usuelle de 2 % + TVA. Doit détenir une licence (Reshum Metoachim). |
| נוטריון | Notaryon | Notaire | Certifie les traductions, les procurations et l'authenticité des documents. |
7. Clauses contractuelles fréquentes (ce qu'il faut surveiller)
| Formule hébraïque | Translittération | Sens | Signal d'alerte si... |
|---|---|---|---|
| ללא ערבות בנקאית | Le'lo Arvut Bankait | Sans garantie bancaire | ILLÉGAL pour un achat sur plan. Ne signez pas. |
| תשלום ישיר לקבלן | Tashlum Yashir LaKablan | Paiement direct à l'entrepreneur | ILLÉGAL au titre du Chuk Mecher. À ne jamais accepter. |
| הצמדה מלאה למדד | Hatzmada Mle'a LaMadad | Indexation intégrale | Négociez un plafond (par exemple 2 % par an maximum ou un taux fixe après X %). |
| איחור במסירה עד 90 יום | Ichor BeMasira Ad 90 Yom | Retard de livraison jusqu'à 90 jours | Délai de grâce standard. Au-delà, les pénalités légales s'appliquent. |
| פיצוי מוסכם | Pitzuy Muscam | Dommages-intérêts convenus | Doivent être une estimation raisonnable. Une clause purement pénale n'est pas exécutoire. |
| ויתור על טענות | Vitur Al Taanot | Renonciation aux recours | Ne signez jamais de renonciation générale avant le Bedek Bayit. |
Mémo : les 10 termes à connaître avant de signer
- Tabu — là où se trouve la propriété
- Chuk Mecher — votre bouclier juridique
- Arvut Bankait — le garde du corps de votre argent
- Shovar Tashlum — le seul mode de paiement valable
- Tofes 4 — le moment où vous recevez réellement les clés
- Tkufat Bedek — le compte à rebours de votre garantie
- Mamad — l'équipement de sécurité non négociable
- Madad Tsumot — le fantôme de l'inflation dans votre contrat
- Hitel Hashbacha — la facture municipale surprise
- Orech Din — la seule personne de votre côté
Liens internes
Questions fréquentes
Q : Quel est le terme hébreu le plus important pour un acheteur étranger ? R : Chuk Mecher (חוק המכר), la loi sur la vente qui impose les garanties bancaires et protège les acheteurs sur plan.
Q : Que signifie « Shovar Tashlum » et pourquoi est-ce important ? R : Ordre de paiement. C'est le seul mode légal de payer un promoteur pour un bien sur plan. Payer directement l'entrepreneur est illégal et non protégé.
Q : Qu'est-ce que le « Madad Tsumot HaBniya » et faut-il s'en inquiéter ? R : L'indice des coûts de construction. Votre solde impayé y est indexé. Négociez un plafond (par exemple 1,5 % par an maximum ou un taux fixe après 24 mois).
Q : Faut-il un notaire pour une procuration depuis l'étranger ? R : Oui. Une procuration notariée et apostillée (ou légalisée par le consulat) est exigée pour être acceptée en Israël.
Q : Qu'est-ce que la « Tkufat Bedek » et combien de temps dure-t-elle ? R : La période légale de garantie des défauts. Un an pour la plupart des éléments, trois ans pour la plomberie et l'électricité, sept ans pour la structure, la façade et l'étanchéité.
Avertissement : ce glossaire a une valeur informative générale et ne constitue pas un conseil juridique. Les termes et délais doivent être vérifiés dans votre contrat et avec un avocat israélien.